房屋买卖合同纠纷裁判要旨汇总 （4）| 法宝案例
法宝www.pkulaw.cn已收录案例全文，敬请关注!
【作者】法律小编
【来源】北大法律信息网、北大法宝司法案例库
【注明】本文由北大法宝编写，转载请注明来源
当事人约定如因国家政策变动导致买方贷款受限制的，则视为无效合同，后该条件成就，是应该解除合同还是确认合同无效？
关键词：附条件合同；解除条件；政策变动
裁判要旨：《合同法》第五十二条规定了合同法定无效的事由，另依据第四十四条、第四十五条规定，依法成立的合同，自成立时生效。附生效条件的合同，自条件成就时生效。附解除条件的合同，自条件成就时失效。由此可知，若要认定附条件合同中自始无效则须符合法律规定的事由。因此，若当事人在合同中约定因国家政策变动导致买方贷款受限制，则合同视为无效合同的，不属于法律规定的合同无效的情形，不能确认合同无效；而属于因合同所附解除条件成就而致合同解除，不再继续履行合同。
相关案例：
张振忠因限购政策致无法购房诉戴剑琳房屋买卖合同纠纷案（法宝引证码：CLI.C. 4057307）
原告：张振忠。
被告：戴剑琳。
原告张振忠因与被告戴剑琳房屋买卖合同纠纷一案，向南京市玄武区人民法院提起诉讼。
原告张振忠诉称，2011年2月，被告通过南京大贺房地产销售有限公司（以下简称大贺公司）公开出售房屋信息，原告见到信息后遂与被告联系。同年2月12日，双方签订了房屋买卖中介合同，约定原告购买被告所有的位于南京市汇贤路6号尚贤苑15幢3单元606室房屋，于当日支付被告购房定金1万元；同时还约定，如在国家政策变动的情况下，原告贷款受到限制，则双方所签合同视为无效合同。2月21日，原告将结婚证、户口簿、身份证等资料交给大贺公司用于办理贷款，但大贺公司告知原告，2月19日国家出台了限购政策，可能影响原告的贷款审批。2月25日，大贺公司明确告知原告，原告不符合购房条件，贷款无望。原告因要求被告返还定金遭拒，故诉至法院要求：（1）确认原、被告双方之间的房屋买卖关系无效；（2）被告返还原告定金1万元。
被告辩称，合同签订后，是因为原告的银行贷款无法审批致原告无法继续履行合同，故应当是原告违约。根据有关规定，适用定金罚则，原告向被告交纳的定金不应当返还，故请求驳回原告的诉讼请求。
南京市玄武区人民法院一审审理查明：
2011年2月12日，原告（乙方）、被告（甲方）与大贺公司（丙方）签订房地产买卖中介合同一份，约定的主要内容有：“乙方购买甲方所有的位于南京市汇贤路6号尚贤苑×幢×单元××室房屋（建筑面积82. 34平方米），房屋售价为100万元；违约方应按约定违约金2万元分别支付给各守约方；乙方在2011年2月12日支付甲方购房定金1万元；乙方在2011年2月25日前支付甲方40万元，同时办理产权过户手续（含定金）；乙方剩余房款以银行贷款方式一次性支付甲方；款齐交房；如在国家政策变动的情况下，乙方贷款受到限制，则甲、乙双方所签本合同视为无效合同。”当日，原告按约支付被告定金1万元，被告出具收条一张。后因房屋买卖合同未能继续履行，原告以诉称理由为由诉至本院。
另查，南京市政府办公厅于2011年2月19日下发宁政办发[2011] 17号文件《关于进一步做好房地产市场调控工作的通知》，其中第（九）条规定：对已有1套住房的本市户籍居民家庭、能够提供1年以上（含1年）纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民家庭，可新购1套住房（含新建商品住房和二手住房）；对已拥有2套及以上住房的本市户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非本市户籍居民家庭、无法提供1年以上（含1年）本市纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民家庭，暂停在本市市区内向其销售住房。
还查，原告张振忠与其妻张凤芝的户籍均在安徽省临泉县关庙镇邢营行政村张小庄27号，系农村户口。经被告申请，南京市玄武区人民法院向南京市地税局调查了解近两年来原告张振忠的纳税情况，但未查询到相关纳税记录。
本案的争议焦点是：（1）双方对于合同中约定“如在国家政策变动的情况下，乙方贷款受到限制，则甲、乙双方所签本合同视为无效合同”的条款如何理解，双方所签合同是否有效；（2）原告因贷款未能获批而不再继续履行合同的行为是否构成违约，被告是否应当返还定金1万元。
南京市玄武区人民法院一审认为：
原、被告及大贺公司订立的房地产买卖中介合同是各方当事人的真实意思表示，亦不存在法定的无效事由，故该合同成立并有效。现原、被告对合同中约定的“如在国家政策变动的情况下，乙方贷款受到限制，则甲、乙双方所签本合同视为无效合同”这一条款发生争议，根据法律规定，应当按照合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，来确定该条款的真实意思。第一，原、被告的合同目的在于买卖房屋，原告作为买方其核心义务就是支付价款，合同约定原告支付的价款由自筹首付款与银行贷款构成；买方以银行贷款的方式支付部分价款是当前房屋买卖中通常的交易习惯，如因政策原因导致贷款受限，势必影响买方的支付能力，因此争议条款是原、被告对银行贷款受政策限制而无法获得情况下合同是否继续履行的约定。第二，《中华人民共和国合同法》第四十四条、第四十五条规定：“依法成立的合同，自成立时生效。当事人对合同的效力可以约定附条件。附生效条件的合同，自条件成就时生效。附解除条件的合同，自条件成就时失效。”上述规定中所称的生效与失效，是指合同的约定对合同当事人是否产生约束效力，有别于该法第五十二条规定的法定无效事由而导致的合同无效。第三，如前所述，原、被告订立的合同并不存在法定的无效事由。故结合上述分析，可以认定原、被告在争议条款中约定的“无效合同”，其真实意思是指在贷款受政策限制而无法获得时，双方订立的合同失效。
综上，原、被告争议的条款是合同所附的解除条件，现原告不具备国家相关政策规定的取得贷款条件，合同所附解除条件成就，故原、被告之间的买卖合同关系应予解除。原告要求确认合同无效，系对合同条款及法律规定的理解错误，本院不予支持。因合同所附解除条件成就而致合同解除，不可归责于原、被告双方，故原告要求被告返还定金的诉讼请求，合法有据，本院予以支持。被告认为原告不能取得贷款是由其自身过错造成，原告不继续履行合同属于违约行为，应当适用定金罚则的答辩意见，缺乏事实与法律依据，本院不予采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第四十五条第一款、第一百二十五条第一款之规定，于2011年12月9日作出（2011）玄锁民初字第1134号民事判决如下：
一、解除原告张振忠与被告戴剑琳之间关于南京市汇贤路6号尚贤苑15幢3单元606室房屋的买卖关系。
二、被告戴剑琳返还原告张振忠定金1万元。
一审宣判后，双方当事人在法定期限内均未提起上诉，一审判决已经发生法律效力。